积极拿地长三角城市群成房企补仓热点

2019-06-09 06:13:21 来源: 随州信息港

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新存量时代,房企“拿地”成了更受关注的高频词。在什么地方拿地?以什么方式拿地?拿地贵不贵?成为房企拿地的三个关键要素。

政策调控之下,今年以来房企拿地激情依然不减。中原地产研究中心统计数据显示,截至2017年9月13日,全国50热点城市合计土地出让金额达2.13万亿元,相比2016年同期的1.53万亿元上涨了38.8%。其中北京(楼盘)、杭州(楼盘)、南京(楼盘)、重庆(楼盘)四个热点城市土地销售净额均超过千亿元;上海(楼盘)、武汉(楼盘)、苏州(楼盘)、郑州(楼盘)、天津(楼盘)、广州(楼盘)、合肥(楼盘)、佛山(楼盘)、济南(楼盘)等城市卖地收入均超过500亿元。

对于拿地的策略和趋势,远洋集团董事局主席、行政总裁李明在2017年中期业绩发布会上表示,在拓展土地资源上,远洋由按照一、二、三、四线城市的划分方法转变为以城市群和人口流动性的角度去衡量。易居研究院研究员王梦雯也对《每日经济》表示,今年以来,长三角地区以及三四线城市土地市场较其他地区更为火爆,尤其是上海、南京、杭州及周边的城市。

积极补仓典型房企拿地不手软

中国指数研究院统计显示,TOP10房企1~8月拿地总金额高达6184亿元,占TOP50企业的51%,大型房企的土地资源优势愈发凸显。

国家统计局数据显示,1~8月份,房地产开发企业土地购置面积1.4亿平方米,同比增长10.1%,土地成交价款6609亿元,增长42.7%。典型房企在拿地方面表现尤其突出。从拿地成交权益金额来看,前8月,碧桂园、万科和保利分别以1353亿元、917亿元和791亿元位列前三。而百强房企拿地则普遍聚焦于一二线城市,这是主力布局所在,而少部分聚焦核心一线周边的三四线卫星城。

典型房企之所以保持扩张态势,主要是源于销售增长背后亟待补仓。以碧桂园为例,仅8月连落三子迅猛布局北京,同时继续加码重庆、杭州、长沙(楼盘)、苏州等潜力二线城市,以及镇江(楼盘)、江门(楼盘)、湖州(楼盘)、孝感(楼盘)等核心城市周边三四线城市,单月拿地权益金额超170亿元。万科则在济南、杭州、青岛(楼盘)、上海、合肥、北京等热点一二线城市拿地,单月拿地权益金额超230亿元。

从各城市群拿地权益金额来看,长三角仍是房企重点关注区域。TOP10企业在长三角地区拿地总额高达2497亿元;中西部和珠三角以1673亿元和1463亿元分列第二、第三位;环渤海地区由于推出土地的城市数量较少及热点城市土地多为联合体竞得,拿地总额位列第四位,为1378亿元。

企业拿地方式也呈现多样化,其中,并购形式以及联合体拿地成为今年上半年来主要的拿地方式。从并购来看,以融创中国为例,据不完全统计,融创上半年收购13个万达文旅项目约5000万平方米,加上一二线联动,其土地储备已经超过2亿平方米。从联合拿地看,以万科为例,按建筑面积计算,其有64.7%的新增项目通过合作方式获取。

《2017年中国城市价值白皮书》显示,一二线热点城市仍是房企的投资重点,如长三角城市群的南京、杭州、上海、合肥等,中西部城市群的重庆、武汉、成都等,珠三角的广州、佛山等,以及环渤海的北京、天津、济南等城市土地成交依旧活跃。

房企拿地看好长三角城市群

根据克尔瑞数据,今年1~8月,TOP30房企在四大区域的新增土地金额中长三角区域占到34%,其中六成土地位于三四线城市。

据万科披露,其在长期重点观察的14个城市发现,土地市场方面,今年、二季度的土地溢价率分别为25.8%和40.3%,相比去年同期明显下降,部分三四线城市的土地均价和成交溢价率则有所上升。

龙湖集团相关负责人对《每日经济》表示,2017年上半年,龙湖主要聚焦于在具有潜力城市群布局,成功获取40幅土地,平均楼面地价为5930元/平方米,并且首度进军合肥、深圳(楼盘)、香港、保定(楼盘)、福州(楼盘)五个城市,覆盖城市已增至31个。

上海易居房地产研究院研究显示,郑州和合肥作为中部较为优质的城市,这两年一直成为房企拿地的重点区域,土地供应不断增加,其中郑州土地储备面积增幅达38%。无锡(楼盘)、中山(楼盘)和惠州(楼盘)土地储备面积增幅位列前三,分别为255%、182%和139%。

今年以来,由于大部分热点城市采取了“限价+摇号”等方式来严控高地价,房企已不再热衷在核心城市争抢高价地块。反而将目光转向了都市圈周边的三四线城市,诸如惠州、保定、无锡、嘉兴(楼盘)等城市开始掀起土拍热潮,迎来了楼市发展的新契机。

龙湖集团CEO邵明晓在2017年中期业绩会上表示,龙湖一直聚焦一线和二线核心城市,择机进入到大都市圈的一些周边城市,这个策略没有变。

《每日经济》梳理了2016年以来龙湖土地储备情况后发现,其新增土储的城市群正在变化。2017年上半年,34.5%位于环渤海区域,32.8%位于长三角地区,14.1%位于华中地区,11.7%位于西部地区,6.3%位于华南地区,0.6%位于香港地区。与2016年同期相比,长三角地区以及华中地区的土地储备明显增加,分别增长14.5和12个百分点。

两年前,远洋集团调整拿地策略,退出三四线城市,2017年半年报中显示,上半年总土储中99%均位于一二线城市,其中北上广深四大一线城市的占比高达57%。

融创半年报显示,96%的土地储备分布在一线、环一线及核心城市,从销售情况来看,天津、重庆、无锡在当地销售。融创中国内部人士告诉《每日经济》,下半年融创货值的五个城市分别为天津、西安(楼盘)、重庆、北京、杭州,其中天津有20个项目,货值为472亿元。

万科上半年投资布局聚焦于核心城市经济圈,按建筑面积计算,上半年新增项目77.5%位于一二线城市,按投资金额计算,91.9%位于一二线城市。其上半年还新进入哈尔滨(楼盘)、石家庄(楼盘)、兰州(楼盘)等城市。

王梦雯对《每日经济》表示,从城市发展路径来看,房企拿地布局多立足于城市群,而长三角区域的交通路发达,经济发展和城镇化水平较高,整体城市圈发展相对成熟,成为开发商拿地。

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